Publisert på nettstedet T4P, 16.september 2026. Av Maria Krykunenko
Ukrainere som har flykta fra de okkuperte områdene risikerer å miste boligene de har etterlatt der: Russland anser leiligheter og hus som «forlatt» og overlater kontrollen til okkupasjons-myndighetene.
Vi ser på hva internasjonal lov sier om disse handlingene og om eiere kan vende tilbake til eiendommen sin etter fraflytting.
Hvordan ukrainske leiligheter blir «forlatte»
Etter å ha forlatt den okkuperte byen, forblir leiligheten eller huset en persons eiendom, sjøl om de ikke fysisk kan vende hjem. Men i de russisk-okkuperte områdene av Ukraina kan boliger uten eier bli ført opp på lister over såkalt «eierløs» eiendom og deretter overtas av okkupasjonsmyndighetene.
Slike tilfeller teller allerede titusenvis av objekter. Ifølge FNs høykommissær for menneskerettigheter hadde okkupasjonsmyndighetene per november 2025 publisert rapporter om minst 38 178 boligeiendommer som de anså som potensielt «forlatt». I Donetsk- og Luhansk-regionene var minst 5 557 objekter allerede registrert som «forlatte». I desember 2025 ble de relevante reglene nedfelt i russisk føderal lovgivning, som også fastsatte fristen for å registrere eiendom på nytt etter russiske regler: 1. juli 2026.
Mangel på registrering av eiendomsrettigheter i det russiske registeret, langvarig manglende betaling av strømregninger, eller faktisk manglende bruk av lokalene kan være grunnlag for boliginspeksjon. Okkupasjonsmyndighetene publiserer informasjon om slike leiligheter, hvoretter eieren får mulighet til å bekrefte sine rettigheter. Hvis eieren ikke gjør dette på foreskrevet måte, kan boligen erklæres som «eierløs» og overlates til lokal administrasjon. I praksis er denne prosedyren spesielt sårbar for personer som har forlatt de okkuperte områdene. Sjøl med ukrainske dokumenter for leiligheten kan okkupasjonsmyndighetene inkludere den på lista over gjenstander som seinere kan anses som «forlatte».
For å registrere fast eiendom etter russisk lov, kan det hende at eieren må være til stede personlig i det okkuperte området eller i Russland. For ukrainere som har reist avgårde på grunn av krigen, kan returen utgjøre en sikkerhetstrussel. Samtidig, det å nekte å møte Russlands krav gjør at man risikerer å miste kontrollen over egne boliger.
Konsekvensene av en slik mekanisme er også synlige i domstolsavgjørelser foretatt av okkkupant-vennlige domstoler i de russisk-okkuperte områdene. Human Rights Watch identifiserte 8 116 publiserte saker knytta til eiendomsbeslag og har analysert minst 300 avgjørelser. I noen tilfeller var eierne kjent, hadde ikke utestående gjeld til strømleverandør, og deres slektninger eller leietakere bodde i leilighetene. Dette hindra imidlertid ikke alltid at eiendommen ble erklært «forlatt».
Nylig rapporterte menneskerettighetskommissæren i Ukrainas Verkhovna Rada [parlament], Dmytro Lubynets, at per 20. juli 2026 inkluderte okkupasjonsadministrasjonen 2 380 leiligheter og hus i Mariupol på listene over «eierløse» eiendom. Ifølge okkupasjonsmyndighetene refererer de til eiendom som tilhører eiere som ikke har bekrefta sine rettigheter etter russisk lovgivning. Lubynets kalte denne praksisen en mekanisme for å tvinge ukrainere til å registrere sine eiendomsrettigheter på nytt under okkupasjonsstatens lovgivning. Manglende oppfyllelse av disse kravene skaper en risiko for konfiskering av boliger og overføring til andre.
I en sak beskrevet av Human Rights Watch i oktober 2025, behandla Mariupols maritime distriktsdomstol, oppretta av Russland, saken om en ukrainsk statsborger med en leilighetseier som ikke kunne møte opp for ny registrering på grunn av helsa hennes. Ifølge menneskerettighetsaktivister hadde retten informasjon om eieren, at vedkommende ikke hadde utestående gjeld for kommunale tjenester, og at hun bodde i leiligheten til en en slektning. På tross av dette bestemte retten seg for å overlevere eiendommen til okkupasjonsmyndighetene.
Argumentene var blant annet at eiendomsretten ikke var registrert etter russisk lov, og at avtaler om strøm, vann og andre tjenester var skrevet om.
Hvordan internasjonal rett beskytter privat eiendom under okkupasjon
Når territoriet er okkupert, får okkupasjonsstaten faktisk kontroll over det, men blir ikke dets juridiske eier. Okkupasjon gir heller ikke okkupasjonsmakta rett til å ta leiligheter, hus eller annen privat eiendom til de som bodde der, etter eget skjønn. Sjøl om eieren forlater området på grunn av fiendtligheter og ikke kan vende hjem på flere år, forsvinner ikke eiendomsrettighetene hans bare fordi han ikke er i det okkuperte området.
Haag-reglene fra 1907 beskytter privat eiendom under okkupasjon. Artikkel 46 fastsetter at privat eiendom ikke kan konfiskeres. Artikkel 47 forbyr separat plyndring. Den fjerde Genève-konvensjonen av 1949 beskytter eiendom. Spesielt forbyr artikkel 53 okkupasjonsstaten å ødelegge privat eiendom, med mindre det er nødvendig for militære operasjoner. Samtidig betyr ikke dette at okkupasjonsmyndighetene ikke kan ta beslutninger om eiendom i det hele tatt. De forvalter midlertidig territoriet og kan under visse omstendigheter etablere de nødvendige reglene for å sikre befolkningas vitale aktiviteter og offentlig orden.
Det finnes imidlertid en grunnleggende forskjell mellom slik forvaltning og en situasjon der en person blir permanent kasta ut av en leilighet, og boligen overføres til okkupasjonsadministrasjonen eller en annen person. Derfor gjør ikke sjølve betegnelsen «forlatt eiendom», som russiske myndigheter bruker, leiligheten til en reel forlatt eiendom, etter folkeretten. Det er viktig å fastslå om den har en eier, hvorfor personen er fraværende, om vedkommende har gitt avkall på boligen, og hva okkupasjonsmyndighetene faktisk har gjort med eiendommen. Hvis eieren dro, på flukt fra fiendtligheter eller okkupasjon, betyr ikke dette i seg sjøl at de har frasagt seg eiendommen sin. Derfor kan ikke prosedyren som okkupasjonsmyndighetene innfører i seg sjøl avslutte beskyttelsen som internasjonal humanitær-rett gir privat eiendom.
Under visse omstendigheter kan ulovlig besittelse av eiendom under en væpna konflikt også føre til strafferettslige konsekvenser. Roma-statutten for «Den internasjonale straffedomstolen» regulerer krigsforbrytelser knytta til ødelegging og tilegnelse av eiendom, samt plyndring. Å inkludere en leilighet på lista over «forlatte eiendommer» betyr imidlertid ikke at en spesifikk krigsforbrytelse allerede er begått. Det er viktig å fastslå hva som skjedde med eiendommen, hvem som bestemte seg for å beslaglegge den, og hvem den ble overført til.
Likevel gir de tilgjengelige dataene oss mulighet til å snakke om den systemiske naturen til denne praksisen. Lignende prosedyrer er innført i ulike okkuperte områder, reguleres av forskrifter og gjennomføres gjennom okkupasjonsadministrasjoner og domstoler oppretta av Russland. Human Rights Watch karakteriserer dem nettopp som russiske «lover og retningslinjer» som tildekker ulovlig konfiskering av sivile eiendommer med et «inntrykk av lovlighet».
Et annet juridisk problem oppstår når folk fra Russland bosetter seg i ukrainske boliger. Artikkel 49 IV i Genèvekonvensjonen forbyr den okkuperende staten å flytte eller flytte deler av sin egen sivilbefolkning til det området den okkuperer. Roma-statutten for ICC fastsetter også strafferettslig ansvar for slik overføring av deler av sivilbefolkningen til det okkuperte området fra okkupasjonsstaten.
Men det faktum at en russisk statsborger for eksempel har flytta til det okkuperte Mariupol, betyr ikke automatisk et brudd på dette forbudet. Regjeringas involvering er viktig i ei slik gjenbosetting. Oppmuntrer okkupantens regjering folk til å flytte til de okkuperte områdene, ved å tilby fordeler, arbeid eller bolig for disse, eller organiserer de flyttinga og overføringa av nye beboere til eiendom som tidligere tilhørte ukrainere? Hvis boliger som er beslaglagt fra ukrainske eiere, brukes til å huse mennesker som sjøl flytter fra Russland med støtte eller oppmuntring fra staten, må disse prosessene allerede ses i sammenheng. I så fall kan overtakelsen av eiendom være en del av en omfattende praksis som har som mål å sikre en russisk befolkning i det okkuperte området.
Hva kan skje med «forlatte» leiligheter etter at eieren har flytta
I henhold til ukrainsk lov er organer oppretta av okkupasjonsmyndighetene ulovlige, og handlingene de utsteder har ingen juridisk virkning, bortsett fra visse sivilstatusdokumenter. Loven fastsetter også at eiendomstransaksjoner på okkupert område er ugyldige dersom de bryter ukrainsk lovgivning.
Etter av-okkupasjon kan imidlertid problemet i praksis være mer komplisert. Noen av leilighetene kan ha blitt ødelagt eller gjenoppbygd, og nye leietakere kan ha bodd i dem i de etterfølgende åra. Ukrainere som mottok leilighetene før 2022 og personer som mottok eierskapsdokumenter fra okkupasjonsmyndighetene, kan ha eierskapsdokumenter for de samme boligene. Derfor må staten, i tillegg til å gjenopprette de ukrainske registrene, også sørge for at eiendommene faktisk blir tilbakeført, gi erstatning når det ikke er mulig, og ivareta rettighetene til dem som ble plassert i andres boliger under okkupasjonen.
Bosnia-Hercegovina tok tak i et lignende problem etter krigen 1992–1995. Fiendtligheter og etnisk rensing tvang mer enn 2,3 millioner mennesker til å forlate hjemmene sine. Leilighetene og husene ble ofte anerkjent som «forlatt» av lokale myndigheter og gitt til andre. De nye leietakerne var ofte flyktninger og internt fordrevne personer, som sjøl hadde mista hjemmene sine i en annen del av landet. Etter krigen etablerte Dayton-fredsavtalen retten for fordrevne personer til å vende tilbake til eiendommen de var fratatt, og oppretta en spesiell rutine for å vurdere slike krav. En ny leietaker i leiligheten opphevet ikke den tidligere eierens eller den lovlige brukerens rett til å kreve tilbakelevering. Per februar 2004 var mer enn 201 000 beboelige gjenstander returnert til legetime kravstillere.
Et annet illustrerende eksempel er Kypros. Etter den tyrkiske militæroperasjonen i 1974 mista mange gresk-kyprioter tilgangen til eiendom i nord på øya. I Loizidou mot Tyrkia, anerkjente ikke EMD [ den Europeiske menneskerettighetsdomstolen] at de facto-myndighetenes avgjørelser fratok søkeren retten til å eie jorda, og den anså den langsiktige umuligheten av å bruke den som et brudd på eiendomsrettigheter.
Internasjonale prinsipper for tilbakelevering av fordrevnes eiendom følger lignende logikk. FNs såkalte Pinheiro-prinsipper slår fast at tilbakeføring av boliger og eiendom er den viktigste måten å gjenopprette en krenka rett på. Erstatning er først og fremst aktuelt når tilbakeføring ikke er mulig, eller når eieren samtykker til erstatning. De regulerer også særskilt problemet med «sekundære leietakere»: Slike personer kan ikke kastes ut vilkårlig, men hensynet til deres rettigheter skal ikke hindre at boligen blir tilbakeført til den rettmessige eieren i tide. For dem som ikke har noe sted å flytte, må staten finne alternative boliger. Hvis eiendommen ble solgt videre til en tredjepart som handla i god tro, kan spørsmålet være kompensasjon til denne personen, ikke å frata den opprinnelige eieren retten til tilbakebetaling.
Derfor er det lite sannsynlig at spørsmålet etter av-okkupasjon vil være begrensa til bare å kansellere russiske registre over «eierløs» eiendom. Det blir nødvendig å finne fram til de opprinnelige eierne, gi dem tilbake kontrollen over eiendommene, avklare hva som skal skje med dem som ble bosatt der under okkupasjonen, og forbedre erstatningsordningene når det ikke er mulig å tilbakeføre eiendommen.
Eiere av eiendom i de okkuperte områdene kan sende inn søknader til det internasjonale skaderegisteret for Ukraina under en egen kategori – om tap av tilgang til eiendom eller kontroll over den. Totalt har registeret per begynnelsen av september 2026 mottatt nesten 190 000 krav om ulike typer tap og skader, hvorav omtrent 58 000 allerede er registrert i registeret. Utbetalinger er ennå ikke blitt gjennomført; den framtidige internasjonale kravkommisjonen for Ukraina bør fastsette erstatningsbeløpet. Per 11. september hadde åtte stater og EU ratifisert konvensjonen, og det kreves 25 ratifikasjoner for at den skal tre i kraft.